Ο ήχος από το σκάσιμο της παγκόσμιας φούσκας των τιμών των κατοικιών άρχισε να ακούγεται.
Πριν από αυτό, η ανοδική αγορά ακινήτων σε πολλές χώρες είχε διαρκέσει για μια δεκαετία ή περισσότερο. Ειδικά από το ξέσπασμα της νέας επιδημίας του στέμματος, υπό την τόνωση της παγκόσμιας εξαιρετικά χαλαρής νομισματικής πολιτικής, οι τιμές των κατοικιών στις μεγάλες οικονομίες σε όλο τον κόσμο έχουν εκτοξευθεί σε υψηλά ρεκόρ και ο κίνδυνος φούσκας στις τιμές των κατοικιών έχει συσσωρευτεί γρήγορα.
Τώρα, υπό τον διπλό αντίκτυπο των επιθετικών αυξήσεων των επιτοκίων, όπως η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ και η παγκόσμια ύφεση, η φούσκα των τιμών των κατοικιών έχει αρχίσει να σκάει και η παγκόσμια έκρηξη των κατοικιών φτάνει στο τέλος της.
Σε μια πρόσφατη έκθεση, η Oxford Economics το περιέγραψε ως εξής: "Συνολικά, αυτή είναι η πιο ανησυχητική προοπτική για την αγορά κατοικίας από τις 2007-2008 και οι μελλοντικές τιμές των κατοικιών είναι πιθανό να κυμαίνονται μεταξύ μιας μέτριας πτώσης και μιας απότομης υποχώρησης." "
Ο οργανισμός πιστεύει ότι την επόμενη περίοδο, ο Καναδάς, η Νέα Ζηλανδία, η Ολλανδία και η Αυστραλία κινδυνεύουν περισσότερο από πτώση των τιμών των κατοικιών.
Τα επιτόκια εκτινάχθηκαν στα ύψη και οι αγορές ακινήτων σε πολλές χώρες υποχώρησαν απότομα
Η έκθεση της Oxford Economics υποστηρίζει ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στις προηγμένες οικονομίες συνεχίζουν να αυξάνονται στα ύψη, απειλώντας να ωθήσει ορισμένες αγορές στέγης σε απότομη ύφεση. Οι τιμές των κατοικιών έχουν ισοπεδωθεί ή μειωθεί σε πολλές οικονομίες. Καθώς τα τραπεζικά πιστωτικά πρότυπα γίνονται πιο αυστηρά και ο αντίκτυπος της ύφεσης βαθαίνει, η καθοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών θα ενταθεί περαιτέρω.
Αυτή η τάση ήδη εμφανίζεται.
Τα στοιχεία που δημοσίευσε ο βρετανικός δανειστής στεγαστικών δανείων Halifax έδειξαν ότι οι τιμές των κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο μειώθηκαν {{0}},4 τοις εκατό σε μηνιαία βάση τον Οκτώβριο, μετά από πτώση 0,1 τοις εκατό σε μηνιαία βάση τον Σεπτέμβριο. Οι τιμές των κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο πέφτουν με τον ταχύτερο ρυθμό εδώ και σχεδόν δύο χρόνια. Μια έκθεση της Ernst & Young προβλέπει ότι τα στεγαστικά δάνεια στο Ηνωμένο Βασίλειο θα πέσουν στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 10 ετών το 2023.
Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν ραγδαία το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Ο δείκτης τιμών κατοικιών S&P/Case & Shiller σημείωσε την πρώτη μηνιαία πτώση του από το 2012 τον Ιούλιο, μειώνοντας τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα σε αρκετές πολιτείες και πόλεις. Ορισμένοι οικονομολόγοι της Wall Street προβλέπουν ότι οι τιμές των κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες μπορεί να συνεχίσουν να πέφτουν έως και 20 τοις εκατό το επόμενο έτος.
Η Νότια Κορέα έχει επίσης δει τις τιμές των κατοικιών να πέφτουν για πολλούς μήνες μετά το προηγούμενο "εθνικό κύμα σπιτιών". Σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Επιτροπή Real Estate της Κορέας στα τέλη Ιουλίου, ο αριθμός των συγκυριαρχιών που πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές στη χώρα μειώθηκε κατά 50,6% το πρώτο εξάμηνο του έτους σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, το χαμηλότερο επίπεδο από το 2006. Οι μέσες τιμές κατοικιών στο Πτώση σημείωσε και η Νότια Κορέα το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.
Η έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας που δημοσιεύθηκε από την Αποθεματική Τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας στις 2, έδειξε ότι καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονταν, οι τιμές των κατοικιών στη Νέα Ζηλανδία συνέχισαν να πέφτουν. Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 11 τοις εκατό από την κορύφωσή τους τον Νοέμβριο του 2021, με το Ουέλινγκτον και το Όκλαντ να σημειώνουν ακόμη μεγαλύτερη πτώση. Οι αρνητικές χρεοκοπίες σε μετοχές και στεγαστικά δάνεια δεν είναι ευρέως διαδεδομένες αυτή τη στιγμή, ανέφερε η έκθεση, "αλλά θα αυξηθούν εάν οι τιμές συνεχίσουν να μειώνονται και καθώς τα στεγαστικά δάνεια ανατιμολογούνται για να αυξήσουν τα επιτόκια".
Δεν είναι δύσκολο να δει κανείς ότι η άμπωτη και η ροή της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας σχετίζεται άμεσα με την αύξηση των επιτοκίων. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ ξεπέρασαν το 7% τους τελευταίους μήνες και συνέχισαν να αυξάνονται, το υψηλότερο από το 2002, σε σύγκριση με 3,2 τοις εκατό λιγότερο από πέρυσι.
Η Oxford Economics εκτιμά ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στην ευρωζώνη και στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν υπερδιπλασιαστεί από τον Απρίλιο και τον Μάιο.
Αυτές οι τέσσερις χώρες έχουν τις πιο επικίνδυνες τιμές κατοικιών
Σύμφωνα με την Oxford Economics, οι αγορές κατοικιών στον Καναδά, τη Νέα Ζηλανδία, την Ολλανδία και την Αυστραλία είναι οι πιο επικίνδυνες. Ο οργανισμός πιστεύει ότι σε αυτές τις οικονομίες, η αύξηση των τιμών των κατοικιών από το τέταρτο τρίμηνο του 2019 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2022 είναι γενικά υψηλή, οι αποτιμήσεις των ακινήτων είναι υψηλές, τα επίπεδα χρέους είναι υψηλά και το χρέος κυμαινόμενου επιτοκίου είναι εμφανές. Ως εκ τούτου, ο οργανισμός πιστεύει ότι η αύξηση των επιτοκίων θα μεταφερθεί γρήγορα στα οικονομικά των νοικοκυριών σε αυτές τις χώρες.
Ο Kashif Ansari, συνιδρυτής του Juwai IQI και Διευθύνων Σύμβουλος του ομίλου, δήλωσε σε συνέντευξή του στο China News Agency ότι οι τιμές των κατοικιών στον Καναδά, την Αυστραλία, τη Νέα Ζηλανδία και άλλες χώρες αναμένεται να οδηγήσουν στην πτώση στις ευρωπαϊκές και αμερικανικές αγορές ακινήτων. Ο όμιλος τεχνολογίας ακινήτων έχει 30,000 αντιπροσώπους στην Ασία-Ειρηνικό, την Ευρώπη και τις Ηνωμένες Πολιτείες.
Ο Kashiv Ansari πιστεύει ότι πρώτα απ 'όλα, επειδή η αγορά ακινήτων σε αυτές τις χώρες έχει αυξηθεί περισσότερο κατά τη διάρκεια της επιδημίας, η αγορά ακινήτων με υψηλή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων είναι εύκολο να πέσει όταν αντιμετωπίζει νομισματική σύσφιξη.
Σε αντίθεση με τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια αγοραστών στις ΗΠΑ που έχουν σταθερά επιτόκια, ένα σημαντικό μέρος των στεγαστικών δανείων σε χώρες όπως ο Καναδάς και η Αυστραλία είναι κυμαινόμενο, πράγμα που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες κατοικιών βρίσκονται υπό πίεση από τα αυξανόμενα επιτόκια, τα οποία με τη σειρά τους συνοδεύονται από αυξανόμενες τιμές.
Εάν το χρέος των νοικοκυριών αντιπροσωπεύει υπερβολικά μεγάλο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, αυτά τα νοικοκυριά είναι πιο ευάλωτα σε υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Και στις τρεις χώρες, το μερίδιο του χρέους των νοικοκυριών είναι επίσης υψηλό. Εάν υπερτεθούν αυτοί οι παράγοντες, ο Kashiv Ansari ανέλυσε ότι η ζήτηση για την τοπική αγορά ακινήτων θα μειωθεί σημαντικά, γεγονός που θα οδηγήσει σε διπλή πτώση της τιμής όγκου συναλλαγών στην αγορά ακινήτων.
Η Fiona Yang, διευθύνουσα σύμβουλος της Plus Agency, μιας γνωστής εταιρείας ακινήτων στο Σίδνεϊ της Αυστραλίας, έχει αντιληφθεί την αλλαγή στην αγορά. Είπε στο Κινεζικό Πρακτορείο Ειδήσεων ότι τα διαμερίσματα στο Σίδνεϊ επηρεάστηκαν περισσότερο. Οι αγοραστές και οι πωλητές ακινήτων αποθαρρύνονται από την αύξηση των επιτοκίων, επομένως λιγότερες καταχωρίσεις εισέρχονται στην αγορά και λιγότερες προσφορές ανά καταχώρηση. "Πριν από ένα χρόνο, το τυπικό μας ακίνητο πουλήθηκε για περίπου το 110 τοις εκατό της τιμής διαβίβασης. Σήμερα, οι συναλλαγές μεταπώλησης κατά μέσο όρο είναι περίπου το 90 τοις εκατό της ζητούμενης τιμής."
«Κάθε φορά που τα επιτόκια αυξάνονται, πολλοί αγοραστές προσαρμόζουν τους προϋπολογισμούς τους προς τα κάτω». Η Fiona Yang είπε, "Ένας ιδιοκτήτης ήθελε να πουλήσει ένα μεγάλο πολυτελές διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων με θέα στο λιμάνι του Σίδνεϊ. Η αναμενόμενη τιμή πώλησής του είναι 25 εκατομμύρια δολάρια, αλλά η αγορά μπορεί να αντέξει οικονομικά μόνο 20 εκατομμύρια δολάρια, που είναι μια μεγάλη έκπτωση. Ωστόσο, ακόμη και αν νοικιάσει το ακίνητο, η απόδοσή του είναι μόνο περίπου 2,5 τοις εκατό και μπορεί να κερδίσει περισσότερα κρατώντας απλά μετρητά στην τράπεζα».
Κάποια από τα σπίτια που κάποτε ήταν περιζήτητα είναι πλέον αδιάθετα.
Ο James Pratt, Διευθύνων Σύμβουλος του James Pratt Auction Group, ενός οίκου δημοπρασιών στο Σίδνεϊ, δήλωσε: «Δούλευα με ένα ακίνητο κοντά στην παραλία Bondi και έπρεπε να αναβάλουμε την ημερομηνία της δημοπρασίας τρεις φορές επειδή απλά δεν υπήρχαν αρκετοί αγοραστές. Αυτό είναι πολύ Σπάνιο στο Bondi, όπου τα ακίνητα συνήθως πωλούνται γρήγορα σε υψηλές τιμές.
Η Tina Mak, γνωστή σύμβουλος επενδύσεων σε ακίνητα στο Βανκούβερ της Βρετανικής Κολομβίας του Καναδά, δήλωσε σε συνέντευξή της στο China News Agency ότι οι τιμές των κατοικιών στις γύρω περιοχές του Βανκούβερ έχουν αυξηθεί σημαντικά κατά τη διάρκεια της επιδημίας. Γιατί τότε ο κόσμος ήθελε μεγάλα σπίτια στα προάστια. Από την αρχή του τρέχοντος έτους, καθώς πολλές εταιρείες ξεκίνησαν ξανά να εργάζονται, οι άνθρωποι διαπίστωσαν ότι εξακολουθεί να μην είναι βολικό να μετακινούνται στην πόλη με αυτοκίνητο στα προάστια, ενώ οι τιμές του πετρελαίου είναι επίσης ακριβές. Τώρα λοιπόν τα σπίτια έξω από την πόλη έχουν πέσει περισσότερο. Έχει πέσει 20 τοις εκατό μέχρι στιγμής φέτος.
Θα επαναληφθεί η κρίση των ενυπόθηκων δανείων subprime του 2008;
Θα επαναληφθεί η κρίση των ενυπόθηκων δανείων subprime του 2008 που προκλήθηκε από την ακίνητη περιουσία;
Ο Kashif Ansari είπε ότι γενικά πιστεύεται ότι μετά την τελευταία κρίση των ενυπόθηκων δανείων subprime, οι τράπεζες ήταν πιο αυστηρές στον έλεγχο των δανείων όταν δανείζουν και τα στοιχεία δείχνουν ότι ο αριθμός των σπιτιών που κατασχέθηκαν επειδή δεν έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν το στεγαστικό δάνειο δεν έχει αυξηθεί σημαντικά.
Επεσήμανε ότι η πτώση των τιμών των ακινήτων βασίζεται στην απότομη άνοδο τα δύο τελευταία χρόνια, για παράδειγμα: Καναδάς, Αυστραλία, Νέα Ζηλανδία, ακόμη και αν οι τρεις χώρες υποχώρησαν κατά 20 τοις εκατό, εξακολουθεί να είναι υψηλότερη από ό,τι πριν από την επιδημία. Και όπου πέφτει περισσότερο, είναι και εκεί που ανεβαίνει πιο γρήγορα. Ο πλούτος πολλών ανθρώπων στις ανεπτυγμένες χώρες θα μειωθεί σε σύγκριση με την επιδημία, αλλά εξακολουθεί να είναι υψηλότερος από ό,τι πριν από την επιδημία.
Στην πραγματικότητα, επειδή υπάρχουν λιγότεροι κερδοσκόποι και λιγότεροι θεσμικοί επενδυτές στην αγορά ακινήτων, οι αγοραστές, ειδικά οι νεοφερμένοι που χρειάζονται απλώς αγοραστές και οι ξένοι αγοραστές που έχουν μετρητά, έχουν εγκαινιάσει μια ευνοϊκή περίοδο αγοράς κατοικιών. Οι αγοραστές θα βρεθούν σε καλή θέση να διαπραγματευτούν τις τιμές και τους όρους αγοράς και οι αντιπρόσωποι των αγοραστών θα έχουν μια πολύ πιο χαλαρή ζωή.
Η Oxford Economics συμφωνεί ότι ένα θετικό είναι ότι το χρέος των στεγαστικών δανείων ως ποσοστό του εισοδήματος των νοικοκυριών σε ορισμένες μεγάλες αγορές είναι χαμηλότερο από ό,τι πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι λόγοι χρέους στεγαστικών δανείων προς εισόδημα το δεύτερο τρίμηνο του 2022 ήταν 35 τοις εκατό χαμηλότεροι από το τέταρτο τρίμηνο του 2007, 25 τοις εκατό χαμηλότεροι στην Ισπανία και 14 τοις εκατό χαμηλότεροι στο Ηνωμένο Βασίλειο.
Ένας άλλος παράγοντας είναι ότι το στεγαστικό χρέος με κυμαινόμενα επιτόκια είναι χαμηλότερο από ό,τι πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση. Αυτό σημαίνει ότι τα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν λιγότερο τον άμεσο αντίκτυπο της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
